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« Bonjour les amis, je m’appelle Donald, j’ai 24 ans, j’ai 24 appartements, et je suis au chômage. »

En fait, c’est ce qui s’est passé durant la crise des Subprimes. On avait des mecs qui s’appelaient Donald, qui étaient au chômage, on les appelait : les NINJAS : No Income, No Jobs, no Assets. Les mecs en fait, ils étaient au chômage, ils n’avaient pas de revenus, pas de patrimoine, on leur prêtait de l’argent pour emprunter dans l’immobilier.

Et ce qui se passe aujourd’hui en France, c’est un peu pareil. Et le gouverneur de la banque de France, il a dit, il a tapé du poing sur la table, il a dit : « Arrêtez les conneries les mecs ! » Je vais vous expliquer tout ça…

Alors, non, je ne m’appelle pas Donald. Tu l’as bien deviné, mais, il y a un truc qui est important, c’est que : pourquoi je parle de ça ? Et c’est très simple. Le gouverneur de la banque de France : François Villeroy de Galhau, il dit la chose suivante : « Les dérives doivent s’arrêter, les comportements des banques doit changer vite ».

Qu’est ce qu’il sous-entend en disant ça ? Il dit que depuis plusieurs mois, on note une surchauffe dans l’octroi des crédits aux ménages, dans un contexte de taux bas qui favorise les emprunteurs. En français, ça veut dire qu’en fait, on a octroyé de plus en plus de crédits à des ménages qui peut-être ne sont pas solvables. Et on en revient à ce que je disais : la crise des Subprimes, qu’est ce qui a entraîné la crise des Subprimes ? C’est qu’à un certain moment, il y a une folie du crédit.

Et George Bush, à l’époque, je m’en souviens, il disait : il faut prêter, il faut prêter aux ménages pour investir dans l’immobilier. Et en France, aujourd’hui, on voit il y a plein de publicités, il y a plein de comment dirai-je… d’info-preneur qui vous disent d’investir dans l’immobilier. Je ne dis pas que ce n’est pas bien, attention ! Je dis juste qu’il va falloir être vigilant.

Et justement, François Villeroy de Galhau, il dit : « L’adaptation à l’environnement des taux bas passe par une vigilance accrue en matière de qualité et de tarification des crédits. » On ne doit pas octroyer des crédits à n’importe qui. C’est le gouverneur de la banque de France qui dit ça. Et on va plus loin, il dit : « La machine à crédit tourne à plein régime en France. » La distribution des prêts en France est deux fois plus importante que dans le reste de la zone euro. Ça veut dire que : les banques, elles y vont. Mais pourquoi elles y vont ? C’est très simple. Auparavant, elles gagnaient bien leur vie en prêtant de l’argent parce que les taux d’intérêt étaient élevés. Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont plus faibles, et donc, elles gagnent moins d’argent en faisant ces crédits. Et donc, comment elles vont faire pour gagner plus d’argent ? C’est très simple. Elles vont prêter à plus de personnes. Et ça veut dire quoi prêter à plus de personnes ? Ça veut dire prendre plus de risques.

Le risque de défaillance des NINJAS

Et d’un certain côté, elles se disent : si je ne prête pas à plus de personnes, je vais perdre de l’argent. Mais on voit bien le côté vicieux de la chose, c’est qu’en prêtant à plus de personnes, elles prennent également des risques. Le risque augmente, le risque de défaillance. Que des personnes insolvables ne puissent pas rembourser leurs crédits.

Et donc, je parlais en début de vidéo des NINJAS, alors comment on peut les appeler en France ? La France reste quand même un pays conservateur, prudent. On ne va pas avoir le même phénomène qu’aux Etats- Unis, je vous rassure. Mais, malgré tout, il faut être vigilant. Et la morale de l’histoire, c’est… je vais parler de mon cas précis. Mon premier investissement à Dubaï, c’était en 2015. C’était au sommet. Pourquoi j’ai acheté ? Parce que c’était énorme, c’était trop facile. Je me suis dit : mince, les gars, ils gagnent 12%, 15 % de rentabilité nette sans rien faire, et tu payes ton loyer un an à l’avance. C’est à dire que : quand moi, je suis arrivé, j’ai loué, et ils m’ont demandé un an de loyer à l’avance. Je me suis dit : Waouh !

Il n’y a pas d’impôts, la rentabilité est élevée, et puis, tu n’as pas de problème avec les locataires. Donc, c’est quasiment un investissement, c’est un free lunch, c’est un repas gratuit. Tu dis : waouh ! Et donc, après un an de location d’un bien, je me suis dit : on va acheter.

Mais, là où beaucoup de gens se seraient précipités et auraient dit : je vais acheter au pire moment, ou au pire… à n’importe quel prix parce que la rentabilité est géniale. Moi, j’ai utilisé mon raisonnement d’investisseur. C’est à dire que j’aurais pu me dire : je vais investir n’importe comment. Non, je me suis dit : je vais investir dans un bien qui est sous-évalué. Alors, bien évidemment, il y a eu la crise à Dubaï 2015-2016-2017-2018-2019-2020 les prix ont baissé de 25%, 30%. Les loyers ont également baissé de 25%, 30% parfois plus. Il y a des gens qui n’arrivent pas à trouver de locataires parce qu’il y a eu énormément de constructions à Dubaï..

J’ai une rentabilité nette de 6,5% sur mon bien à Dubai

Mais pourquoi moi j’ai trouvé un locataire rapidement ? Pourquoi ma rentabilité, même si elle a baissé, elle n’est pas catastrophique, j’ai une rentabilité nette de 6,5%, parce que j’ai bien investi. Alors, peut-être que ça peut encore baisser, mais ça ne va pas être la catastrophe. J’ai trouvé facilement un locataire, parce que j’ai acheté dans un endroit où il y avait du trafic, il y avait des gens, il y a des entreprises, il y a du business, on n’est pas loin dans de lieux touristiques. Le bien en question était un bien rare.

Quarante deuxième étage, vue magnifique. Donc, il y avait plein de critères qui allaient dans le bon sens. Et donc, même si j’ai acheté au pire moment, je ne me suis pas cassé la gueule. Et donc, moralité : si vous investissez dans l’immobilier, vous pouvez. Mais juste, soyez vigilants. Je pense que ça va être beaucoup plus dur aujourd’hui de trouver de bonnes opportunités.

Diversifiez !

Ne misez pas tout sur l’immobilier, parce que s’il y a une grave crise immobilière, vous n’aurez que vos yeux pour pleurer si tout votre argent, toutes vos économies ont été placé sur l’immobilier… Et enfin, dernier point : ayez toujours ce raisonnement long terme. C’est à dire que quand on investit dans l’immobilier, ce n’est pas pour un mois, deux mois, il faut se dire : si jamais ça se casse la gueule, ce n’est pas la fin du monde. Par exemple : Quand j’ai investi à Dubaï, j’ai investi au pire moment, mais je n’ai pas revendu, je ne vais pas revendre. Alors, je n’ai pas beaucoup perdu sur le prix. La rentabilité est toujours bonne, j’encaisse des loyers. Donc, on peut subir les hausses et les baisses. Vous voyez ce que je veux dire ? Mais j’ai toujours mes rendements. Ma rentabilité, elle est 6,5%, ce qui est plus que correct par rapport au marché actuel. Et j’ai une vision de long terme.

Après, encore une fois, je peux me tromper, l’immobilier peut continuer de s’effondrer, ce n’est pas grave parce que je ne suis pas investi qu’à Dubaï. Je suis investi dans le monde. Et c’est ça ce qui va vous protéger : avoir une vision globale. Right ? Donc, ne paniquez pas même si la prudence est de mise. C’est le gouverneur de la banque de France qui le dit, et ce n’est pas un rigolo, c’est un mec sérieux. Et s’il le dit, et s’il tape du poing sur la table, et si effectivement il prévient les banques de resserrer les boulons, c’est que je pense que les banques ont un peu exagéré. J’espère les amis que vous avez aimé cet article. Vous savez ce que je dit ? Agir ou subir, à toi de choisir. Ciao les amis !

Aux États-Unis, il y avait beaucoup de Donald rentier à 24 ans et chômeur. Le gouverneur de la Banque de France a tapé du point de sur la table car selon lui, les banques sont assez agressives pour pousser des particuliers a contracté un crédit et acheter des biens immobiliers. Cela s’explique par le fait que les taux sont historiquement bas. Thami Kabbaj vous explique le système complexe des crédits immobiliers qui pourrait engendrer une grave crise immobilière.

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